A mitigação da Lei do Inquilinato frente à obrigatoriedade de caução judicial na liminar de despejo
A Lei nº 8.245/1991, ao disciplinar as ações de despejo, estabeleceu em seu artigo 59, §1º, que a liminar para desocupação do imóvel poderá ser concedida, independentemente da oitiva da parte contrária, desde que o locador preste caução, em juízo, equivalente a três meses de aluguel. Trata-se de requisito legal objetivo, concebido como mecanismo de proteção processual ao locatário diante da possibilidade de uma medida possessória concedida em caráter antecipado.
O direito não pode ser interpretado como um sistema hermeticamente fechado, alheio à realidade social ou às consequências práticas de sua aplicação. Embora a lei, em sua literalidade, ofereça previsibilidade e segurança jurídica, sua aplicação automática, desassociada do caso concreto, pode conduzir a resultados incompatíveis com a própria ideia de justiça. É exatamente nesse cenário que se insere a discussão sobre a exigência de caução para concessão da liminar de despejo prevista na Lei do Inquilinato.
Sob uma leitura estritamente legalista, não haveria margem para flexibilização. A norma é clara, objetiva e, em tese, de observância obrigatória. Nessa perspectiva, independentemente da situação econômica do locador, da extensão do inadimplemento contratual ou mesmo da existência de crédito locatício vencido e não pago, a caução deveria ser prestada como condição para o cumprimento da medida liminar de despejo.
Todavia, o direito contemporâneo já não admite interpretação puramente mecânica dos textos normativos, combinado com uma lei que fará 35 anos e a evolução da sociedade, qual a lei já escrita não pode acompanhar. A atividade jurisdicional deixou de ser mero exercício de subsunção formal para assumir também compromisso com a concretização dos valores constitucionais. Surge, então, uma leitura constitucionalista da norma, na qual a lei infraconstitucional não é aplicada de forma isolada, mas em harmonia com os princípios estruturantes do ordenamento.
Foi justamente essa compreensão que orientou a decisão proferida pela 8ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, no Agravo de Instrumento nº 0710198-78.2026.8.07.0000. Na hipótese analisada, restou demonstrado que a locatária não apenas deixou de prestar a garantia contratualmente prevista (caução contratual), como também permaneceu inadimplente desde o início da relação locatícia, acumulando débito superior ao valor da caução judicial que seria exigida em lei. Diante desse contexto, a relatoria reconheceu a possibilidade de afastar a exigência de caução, entendendo que o próprio crédito locatício inadimplido era suficiente para cumprir a finalidade assecuratória da norma. A decisão evidencia a superação do formalismo excessivo em favor da justiça material.
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“Nos termos das normas acima transcritas, existe suporte fático autorizador da liminar concessiva de despejo, conforme expressamente estabelece o art. 59, § 1º, IX, da Lei n. 8.245/1991, porque não houve o pagamento de aluguel e acessórios no vencimento.
A respeito da argumentação tecida pela agravante, in casu, verifico possível dispensar a autora/recorrente do recolhimento de caução, uma vez que ela pode ser representada pelos aluguéis inadimplidos pela agravada.”
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Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios. Agravo de Instrumento n. 0710198-78.2026.8.07.0000. 8ª Turma Cível. Relatora: Diva Lucy de Faria Pereira. Brasília, 17 mar. 2026.
No caso em análise, exigir que o locador, além de já estar privado do recebimento dos aluguéis, ainda tivesse que desembolsar nova quantia para recuperar a posse de seu próprio imóvel, equivaleria a impor dupla penalização à parte já prejudicada.
É nesse ponto que o diálogo das fontes se torna relevante. Embora a Lei do Inquilinato discipline especificamente as relações locatícias, sua interpretação não pode ocorrer de forma desconectada da Constituição Federal e das normas processuais gerais. O próprio Código de Processo Civil, em seu art. 8º, determina que o magistrado observe, na aplicação do ordenamento jurídico, a proporcionalidade, a razoabilidade, a eficiência e os fins sociais da norma.
Importa registrar que a solução adotada no caso concreto não configura qualquer forma de ativismo judicial ou atuação jurisdicional dissociada do ordenamento jurídico. Ao contrário, o que se verifica é o legítimo exercício da atividade interpretativa conferida ao magistrado, que, diante de circunstâncias excepcionais, promove a aplicação sistemática da legislação infraconstitucional em consonância com os princípios constitucionais que estruturam o Estado Democrático de Direito. Não houve criação de norma ou substituição da vontade legislativa, mas sim interpretação conforme a Constituição, com vistas a evitar que a aplicação puramente literal do dispositivo legal produzisse resultado materialmente injusto.
Assim, a exigência legal da caução deve ser compreendida à luz de princípios constitucionais como: (i) o acesso efetivo à justiça, previsto no art. 5º, inciso XXXV, da Constituição; (ii) a proporcionalidade, que impede imposição de ônus excessivos ou desnecessários; (iii) a boa-fé objetiva, que orienta toda a dinâmica contratual; (iv) e a vedação ao enriquecimento sem causa, princípio implícito amplamente reconhecido pela doutrina e jurisprudência.
A aplicação literal da norma, em determinadas hipóteses, pode acabar produzindo exatamente aquilo que o sistema jurídico busca evitar: a perpetuação da injustiça. A questão ganha contornos ainda mais sensíveis quando se observa a realidade de pequenos locadores.
Diferentemente de grandes fundos patrimoniais ou empresas do setor imobiliário, muitos proprietários possuem apenas um único imóvel locado, cuja renda é destinada à manutenção de despesas básicas, complementação de aposentadoria ou sustento familiar.
No caso concreto examinado pelo tribunal, inclusive, foi demonstrado que a inadimplência comprometia diretamente a subsistência do núcleo familiar da locadora.
Ignorar essa realidade e exigir depósito adicional como condição para retomada do imóvel seria transferir integralmente ao locador os riscos econômicos do inadimplemento, subvertendo a lógica de equilíbrio contratual.
Não se trata de afastar a Lei do Inquilinato, tampouco de negar a importância da caução como instrumento de proteção processual. O que se verifica é sua mitigação em situações excepcionalíssimas, nas quais sua aplicação literal deixa de cumprir finalidade protetiva e passa a produzir resultado manifestamente desproporcional.
A decisão analisada demonstra que o Poder Judiciário vem adotando postura cada vez mais alinhada ao modelo constitucional de processo, no qual a legalidade permanece essencial, mas jamais dissociada da justiça concreta.
Em última análise, a mitigação da exigência de caução não enfraquece a Lei do Inquilinato. Ao contrário, fortalece sua legitimidade, ao assegurar que sua aplicação permaneça coerente com os valores constitucionais que sustentam todo o sistema jurídico brasileiro.
Por fim, embora a discussão aqui apresentada tenha como base entendimento jurisprudencial relevante e fundamentos jurídicos consistentes, cada relação locatícia possui particularidades contratuais, patrimoniais e processuais próprias. Por essa razão, situações envolvendo despejo, inadimplemento contratual, exigência de caução ou medidas liminares devem ser analisadas à luz do caso concreto. Buscar a orientação de um advogado com atuação em direito imobiliário e contencioso locatício pode ser determinante não apenas para a correta compreensão dos direitos envolvidos, mas também para a adoção da estratégia jurídica mais adequada à realidade de cada parte.
